潘浩認為，房企多元化布局是在我國宏觀經濟，包括人口結構、城鎮化率、居民可支配收入、土地供應等綜合因素，再結合政府對于房地產市場調控的大背景下，房企謀求中長期發展的重要戰略之一。

對此，潘浩分析表示，房企多元化是在2010年前后集中提出，于2015年進入加速發展軌道。2015年，我國房地產市場面臨拐點，國內房地產景氣指數達到1997年創立指數以來的歷史低值。“行業‘不景氣’的大環境下，房企謀求多元化發展的意愿強烈，催化了多元化進程。另外，隨著一二線城市城鎮化水平不斷提高，基本居住需求被滿足，新建商品住宅市場將逐步收縮，房企單一以住宅開發為核心的經營模式受到挑戰。”潘浩說。

緊抓美好生活升級巨大需求機會，開發商急于擺脫“地產”標簽，多元化是房企又一次探索商業模式的集體選擇。近年來，在龍頭房企的帶動下，房企紛紛轉戰多元化賽道。

在潘浩看來，房企急速多元化布局的原因主要有以下3方面：

第一，“房住不炒”擠出投資需求，開發商利潤空間被壓縮。傳統房地產行業的盈利能力整體下降，“黃金時代”早已不再。根據貝殼研究院針對百強上市房企2019年財務報告分析，2019年百強上市房企平均毛利率為29.2%，較2018年下降2.6個百分點，處于行業發展中較低的毛利率水平。行業整體向相對低利潤與平穩化發展，房企有機會通過多元化經營謀求更多的利潤增長點與更加廣闊的利潤空間。

第二，房企已經意識到新建商品住宅的蛋糕在變小。貝殼研究院統計整理數據顯示，2019~2030年全國商品住房需求年均11.7億平方米，其中，2019~2020年、2021~2025年、2026~2030年年均分別為13.6億平方米、11.6億平方米和11.0億平方米。而2019年國家統計局公布數據顯示，全國商品房住宅銷售面積是15億平方米，已是市場高點。

第三，國家政策引導作用明顯。政府在物業服務、長租公寓、養老、文旅以及最近的新基建等產業給予一定的政策扶持，短期內會帶來板塊的高估值效應。一方面房企順應國家發展戰略，另一方面房企可以抓住機遇，擴展業務領域，謀求中長期的經濟利益。

近年來，房企不僅加速了自身的多元化布局，觸及的領域也更加開闊，住宅之外都是產業。在眾多領域中，當下的價值洼地在哪里？

潘浩表示，前兩年的長租公寓和近期的物業服務都處于多元化中較高的估值水平。此次疫情，隨著人們對于高品質物業服務需求的增長，物業管理板塊估值高漲，越來越多的房企選擇分拆物業獨立上市。

從當前發展來看，在多元化賽道中，產業資源整合和運營能力是開發商們比拼的主要戰場，由此帶來的是行業新一輪排位。洗牌趨勢之下，房企需要面對的挑戰可想而知。

在潘浩看來，房企多元化發展主要將面臨方向判斷、試錯風險和回報周期三方面的挑戰。

具體來講，對多元化方向的選擇上，房企多元化布局要跟隨國家發展戰略，不僅僅是順應風口，更需要房企具有能提前判斷風口的能力；試錯風險方面，多元化發展是房企探索的新路徑，但試錯成本較高。潘浩舉例稱，2018年以來，已有多家房企因多元化擴張與業務轉型導致債券違約，造成巨大損失。“因此建議房企充分結合自身財務能力，盡管未來可期，也要量力而為之。”

而對于回報周期長的問題，他解釋稱，目前房企參與多元化戰略的方式有兩種，一種是圍繞房地產不同業態進行布局，比如物業服務和商業地產；還有一種是參股或控股其他行業實現布局。“不管是哪種參與方式，回報周期都較長。因此需要在鞏固基本盤的同時，做中長期的投資回報考量。”潘浩說。

此外，他還關注到行業中存在一些房企打著產業之名、行房地產之實的現象。對此，潘浩表示，這種現象表現為兩種情況。一種情況是，在進行產業新城開發的過程中，由于所消耗的資金較大，不排除一些房企優先進行房地產開發。住宅先行主要是用于補充產城項目后期投入的資金。在整體規劃下，對產城項目分階段、分類型開發是可以理解的，也是常規的業務操作。

“還有一種情況是，房企的目的只是通過產業新城來獲取較為廉價的土地資源，并未對產城項目進行整體發展規劃。”在他看來，這種情況依靠政府出臺更多約束條件和政策法規，比如國家加強了對于PPP項目的入庫管理力度，并對不符合規范、未有實質性進展的項目明令予以清退等。同時，還可以將這類行為與企業的信用評價體系掛鉤，更多維地幫助房企真正實現多元化轉型。